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【政策】全面”营改增“方案通过,房地产市场大地震!

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  • 澳门皇家赌场55533网址:2016-03-21 08:36
导读

3月18日,国务院常务会议审议通过了全面推开营改增试点方案,明确从2016年5月1日起,将营改增试点范围扩大到建筑业、房地产业、金融业和生活服务业,并将所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围,确保所有行业税负只减不增。当天,财政部税政司、国家税务总局货物和劳务税司负责人对全面推开营改增试点的有关问题作出详细解读。

 

 

1全面实施“营改增”有哪些新举措

 

 

1、四个行业适用两档税率

两部门负责人在答问中表示,将建筑业、房地产业、金融业、生活服务业4个行业纳入营改增试点范围,自此,现行营业税纳税人全部改征增值税。其中,建筑业和房地产业适用11%税率,金融业和生活服务业适用6%税率。这些新增试点行业,涉及纳税人近1000万户,是前期营改增试点纳税人总户数的近1.7倍;年营业税规模约1.9万亿元,占原营业税总收入的比例约80%。

 

2、不动产纳入抵扣范围

继上一轮增值税转型改革将企业购进机器设备纳入抵扣范围之后,本次改革又将不动产纳入抵扣范围,无论是制造业、商业等原增值税纳税人,还是营改增试点纳税人,都可抵扣新增不动产所含增值税。

 

根据国务院常务会议审议通过的全面推开营改增试点方案,财政部会同国家税务总局正在抓紧起草全面推开营改增试点的政策文件和配套操作办法,将于近期发布。

 

3、老合同、老项目采取过渡性措施

新增试点行业的原有营业税优惠政策原则上延续,对老合同、老项目以及特定行业采取过渡性措施,对服务出口实行零税率或免税政策确保所有行业税负只减不增。预计今年营改增将减轻企业税负5000多亿元。

 

4、政策文件和操作办法将于近期发布

根据国务院常务会议审议通过的全面推开营改增试点方案,财政部会同税务总局正在抓紧起草全面推开营改增试点的政策文件和配套操作办法,将于近期发布。

 

2关于“营改增”,你应该知道的事儿

 

 

1、增值税

增值税是对货物和服务流转过程中产生的增值额征收的税种。关键特征为通过逐环节征收机制让供应链条上的每个企业均参与到增值税的征收过程中,将其从顾客处收取的税款(销项税)与付给供应商的税款(进项税)的差额缴纳给税务机关,环环抵扣,逐环节征收,税负通过增值税链条不断向下游转移,最终由消费者负担。

1954年,法国正式实行增值税制度后,增值税迅速在全球推广,目前,全世界已有超过160个国家和地区开征了增值税。

 

2、增值税的优越性

一是保持了税收中性,以增值额为税基,有效避免了重复征税。二是税收负担由最终消费者承担,企业并不负担增值税税负。三是筹集收入能力强,以增值额为税基,受企业经营业绩和经济波动影响较小,收入较为稳定。四是征管效率较高,增值税的抵税机制,可使纳税人为维护自身利益尽量索取发票,通过纳税人的相互制约有效控制偷漏税。  

 

3、为什么营改增?

a.统一货物劳务税制,优化税制结构。纳税人提供货物和劳务将统一缴纳增值税,从税制建设角度看,简化了税种、统一了税制;从企业角度看,简化了企业税务管理,降低了遵从成本。

 

b.将解决增值税和营业税并存导致的重复征税问题,消除了重复征税,降低了企业税负。

 

c.打通二三产业增值税抵扣链条,促进专业化分工协作,有利于服务业与工业深度融合发展,形成完善的产业配套体系,推动工业转型升级,优化产业结构。

 

d.通过促进专业化分工和服务外包,拓展了企业特别是小微企业的发展空间,有助于催生大量从事研发和技术服务、学问创意服务的小微企业,对于鼓励投资和促进大众创业、万众创新将发挥重要作用。

 

e.对出口服务实行增值税零税率或免税的政策,将有利于增加我国企业提供服务的国际竞争力,提高服务贸易在出口贸易中的比重。

 

4.营改增历程

2011年10月

国务院决定开展营改增试点。

2012年1月1日

率先在上海实施了交通运输业和部分现代服务业营改增试点。

2012年9月1日

2012年9月1日至2012年12月1日,交通运输业和部分现代服务业营改增试点由上海市分4批次扩大至北京市、江苏省、安徽省、福建省(含厦门市)、广东省(含深圳市)、天津市、浙江省(含宁波市)、湖北省等8省(直辖市)。

2013年8月1日

交通运输业和部分现代服务业营改增试点推向全国,同时将广播影视服务纳入试点范围。

2014年1月1日

铁路运输业和邮政业在全国范围实施营改增试点。

2014年6月1日

电信业在全国范围实施营改增试点。

2016年3月

2016年3月5日,国务院总理李总理在政府工作报告中指出 “全面实施营改增,从5月1日起,将试点范围扩大到建筑业、房地产业、金融业、生活服务业,并将所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围。”2016年3月18日,国务院常务会议审议通过了全面推开营改增试点方案。至此,营改增试点全面推开。

 

3全面推行“营改增”试点的意义

 

 

1、实现了增值税对货物和服务的全覆盖,基本消除了重复征税,打通了增值税抵扣链条,促进了社会分工协作,有力地支撑了服务业发展和制造业转型升级

 

2、将不动产纳入抵扣范围,比较完整地实现了规范的消费型增值税制度,有利于扩大企业投资,增强企业经营活力

 

3、进一步减轻企业税负,是财税领域打出“降成本”组合拳的重要一招,用短期财政收入的“减”换取持续发展势能的“增”,为经济保持中高速增长、迈向中高端水平打下坚实基础

 

4、创造了更加公平、中性的税收环境,有效释放市场在经济活动中的作用和活力,在推动产业转型、结构优化、消费升级、创新创业和深化供给侧结构性改革等方面将发挥重要的促进作用。

 

4企业如何做好试点准备工作

 

 

距离5月1日还有不到两个月的时间,营业税就将退出历史舞台了。那么在“营改增”来临之前,企业都要做哪些准备工作呢?不要着急接下来小编讲会为您一一例举,供您参考!

 

1、做好发票清点。

马上要全面“营改增”了,到时候发票也得换成增值税专用发票了,既使是小规模纳税人,不使用增值税专用发票,也得使用国税的普通发票。发票的换版不是一件简单的事儿,作为会计人员,从现在开始就得做好清点造册工作,尤其是在地税申请印制了一大批有单位名称的衔头自印发票,量大点多,更是要提点盘点,控制用量,做好缴销查验准备。当然,地税发票咱还得至少用到5月1日,没有发票了,还得到地税局去领用,不然,影响了业务,老板又要发飙了。除了发票清点外,咱还得时时关注国税的相关信息,参加国税的发票管理培训。

 

2、抓紧清算税款。

营业税要走了,咱得把账算算清楚,该结的得结了,欠的得还了,别让营业税带着遗憾走得别别扭扭的。另外,咱的税款清算,千万别只算营业税,其他的税种也得算,像房产税、土地使用税、企业所得税、个人所得税、以及城建税等附加税。国家最近又有一些很给力的新优惠,咱得算好账才能拿到手。另外,到5月1日,全国税务系统全部都要使用“金税三期”优化版App了,国税、地税的App是一样一样的,咱得配合税务局做好基础信息的采集和申报的事儿,为咱的税收信用添砖加瓦。

 

3、重点关注时间跨度较长的业务。

这些业务既要经历营业税时代,更要经历增值税时代。咱得先把业务理理顺当,合同整整明白,账目算算清楚,千万不能糊里糊涂的。该结的账抓紧结,该修订的合同抓紧修订,并结合企业业务类型做好相关政策了解和核算转换工作,免得影响企业的正常运转和核算。

 

4、千万别忘记合同的事情。

营改增要进行,企业的业务也得做,总不能等营改增完成了再做业务吧,那咱这些小会计们第一个去喝西北风。要做业务就要从现在开始注意合同,即期完成的合同还好,可期限较长的合同、或是长期的合同,咱就得特别注意合同的价格和发票问题,价格最好是注明含税还是不含税,发票得注明增值税发票还是普通发票,要是咱业务水平高,预算的事儿也可以重新估算估算,能为老板多挣一点儿利益就多挣一点儿,咱的价值都在这儿呢。

 

5、做好现在的账。

全面“营改增”还有一个多月的时间,不管怎么样,营改增之前这段时间的账还是要做好,该缴营业税的还是要依法缴纳,增值税毕竟是5月1日后事儿了,只有做好现在才能拥有未来。

 

当然,营改增可不止这些事儿,会计们应尽早和老板做好沟通,并及时关注税务机关的最新动态,做好各项准备工作迎接营改增。 

 

5“营改增”将会给房地产业带来巨大震荡

 

 

大家都知道,在中国自古以来,我国发展的两大支柱:土地和税收。为何会有土地运动,因为土地是国之发展根本,你吃饭需要靠土地,你住房也需要土地。而在我国,土地则实行国家和集体所有,老百姓嘛,你只租用,这与国外的永久土地所有权格格不入,深究原因则是:“中国自古必须掌控土地”,有了他才有整个国家和将来。

 

营业税原本属于地方税收,而增值税则属于国家税收,收取的单位不同,税的作用也完全不同,可是,此次为何国家将“营业税改成增值税呢”。

 

按照李总理总理的讲话,此次营改增不会加重房地产业的税收,对于总理的话澳门皇家赌场55533网址必须相信,但是对于“营改增”澳门皇家赌场55533网址必须了解他并认识他,这样才能让你在投资过程中少走弯路、不走弯路。

 

增值税顾名思义就是对于增值部分来征收税收,一件产品买来50元,卖出去1000元,那么增值部分就是50元,乘以一个税率,这就是要交给国家的。

 

而营业税呢,就非常简单,一个产品卖出去100,那么你就乘以一个税率,就是你要交给国家的。

 

两个税率有非常本质的区别,我就拿深圳的房产来比方,一套房产1000万,按照营业税5%来收,那么就会收取50万的税收;而按照增值税来收,既要看此房产买来时多少钱,如果澳门皇家赌场55533网址假设还房产买来时是400万,那么增值部分就是600万,如果按照11个点(目前看来11个点比较可靠,17个点难度大),那么税收就是600万乘以11个点,就是66万的税收,假设,这套房增值不多,900万购入,那么税收就是11万。

 

增值税最最核心的地方在于他可以设定一个基数,这个基数是可以被扣除,这样就可以缩小缴税基数。

 

综合上述理论,澳门皇家赌场55533网址可以得出此次营改增必定带来整个国内房地产的巨大地震。

 

1、2016年,政府为房地产保驾护航,所以整体看,营改增是利于房地产成交;

 

2、此次二手房的营改增目的是为了加速流通,去库存,当二手房的快速流通必定释放新房的库存;

 

3、对于未满两年的房产,因为按照营业税的政策需要缴纳5%的营业税,而如果按照增值税,除北上深以外,其他地方增值幅度不大甚至为零,那么增值税极有可能为零;

 

4、对于房产证在5年以上的,则是一个利空消息,因为当初的价格很低,增值部分很大,如果按照11%来增收增值税,那么税负非常大,势必会导致房价的大跌;

 

5、营改增以后,买卖二手房无需再考虑是否满两年,因为都是按照增值部分来缴纳,国家就是为了鼓励交易、流通;

 

6、营业税原本属于地税,而增值税属于国税,这也是国家牢牢控制地方的信号,中央集权越来越明显的信号(其他不说了,你懂的)。

 

7、买房抵扣增值税,企业将加入抢房大军!国家看到商品房住宅火热,但商业地产低迷,此举也是为了激活商业地产,因为企业购买商业地产可以作为进项抵扣,从而将大大节约成本,促进商业地产的繁荣。

 

也就意味着在五月一日实施“营改增”之后,商业地产的房价就要暴涨了。现在你手里有京沪或省城loft和办公楼的,坐等升值吧!

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